오는 28일부터 수도권의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 가계부채 규제가 시행되면서 고가 주택을 구입할 때 받을 수 있는 대출 규모가 큰 폭으로 감소한다. 금융위원회가 27일 가계대출 관리 강화 대책을 발표하면서 소득별 대출 금액이 얼마나 줄어드는지 시뮬레이션 결과도 내놨다. 예를 들어 금리 4.0%·만기 30년 분활상환을 가정해 규제 시행 전후 대출 가능액을 비교한 결과, 연봉 2억원 차주가 수도권의 20억원 주택을 구입할 때 기존 주택담보대출을 받을 수 있는 금액은 13억9600만원이었지만, 앞으로는 7억9600만원 줄어든 6억원까지만 대출을 받을 수 있다. 연봉 1억원 차주가 10억원 주택을 구입할 때는 기존 대출 한도가 6억9800만원에서 6억원으로 9800만원 감소한다. 연봉 6000만원(수도권 중위소득)인 차주가 10억원 주택을 살 경우에는 대출 한도가 4억1900만원으로 변동이 없다. 정부가 이날 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’의 핵심은 주담대 최대한도를 6억원으로 제한한 것이다. 2019년 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대출을 금지한 조치가 있긴 했지만, 주담대 한도 자체를 제한한 건 이번이 처음이다. 과도한 대출을 받아 고가의 주택을 매입하지 말라는 취지다. 신진창 금융위 금융정책국장은 “갚을 수 있는 능력만큼 대출하겠다는 것은 정부가 지켜온 일관된 원칙”이라며 “이번 조치도 본인의 소득 범위 내에서 합리적인 수준의 부채 규모를 갖게 하자는 관점에서 접근했다”고 설명했다. 정부는 이번 규제에서 주담대 한도를 대폭 낮춘 것뿐 아니라 생애최초 주택구입 목적의 주담대를 받을 경우 6개월 내 전입 의무를 부과하는 등의 실거주 조치도 함께 담았다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “토지거래허가구역 규제를 가하지 않아도 주담대 최대 한도를 6억원으로 제한하고 실거주하는 조치가 함께 이뤄지면서 사실상 갭투자를 막는 효과까지 기대된다”고 전망했다. 안규백 국방부 장관 내정자가 27일 도널드 트럼프 미국 행정부의 각종 요구에 대응할 방안을 두고 “수동적 자세보다는 적극적인 자세로 국익의 관점에서 접근해 적극적으로 하겠다”고 밝혔다. 안 내정자는 이날 서울 용산구 육군회관에 마련된 인사청문준비 사무실로 출근하면서 미국이 추진할 것으로 예상되는 주한미군의 전략적 유연성 강화와 방위비분담금 인상 요구 등에 어떻게 대응할지를 묻는 말에 이렇게 말했다. 안 내정자는 “대한민국은 세계 경제력 10위이고 국방력은 5위이다. 이제는 옛날 수준의 대한민국이 아니다”라며 “따라서 더 당당하고 자신감 있게 임해야 한다고 본다”고 했다. 안 내정자는 남북 9·19 군사합의 복원을 검토하겠다는 뜻도 밝혔다. 그는 “전쟁 중에도 대화는 한다”라며 “대화가 가장 먼저 중요하다고 생각한다”고 말했다. 안 내정자는 이어 “9·19 군사합의를 복원해 한반도에 평화 기류가 흐르는 (시각으로) 봐야 한다”라며 “북한은 우리의 적이면서 동포이다. 두 가지 시선으로 다양하고 정교한 방법으로 북한을 바라볼 수밖에 없다”라고 했다. 안 내정자는 다만 “바로 복원하기보다는 여러 가지 상황과 여건을 조합해보면서 가장 평화롭게 살 수 있는 방법을 최적화하겠다”고 말했다. 전임 윤석열 정부는 지난해 6월 군사합의 효력을 전면 정지했다. 안 내정자는 가장 시급한 국방개혁 과제로 ‘군심’ 회복을 꼽았다. 그는 “12·3 불법계엄으로 인해 군이 많은 상처를 입고 자긍심이 많이 상실됐다”라며 “무형의 가치인 정신력과 자긍심 회복이 어떤 무기체계보다 선결된다고 생각한다”고 밝혔다. 안 내정자는 “우리 군대는 예전 군대와 달랐기 때문에 결국 12·3 내란 계엄이 실패한 것”이라며 “도려낼 건 도려내야 새살이 나온다”고 했다. 그는 “신상필벌의 원칙에 의해서 잘한 사람들은 상을 주고, 잘못한 사람들은 죗값을 치러야 한다고 생각한다”고 말했다. 안 내정자는 “문민장관으로서 (임기를) 시작한다면 국민의 군대로서, 국민에게 사랑받을 수 있도록 여러 현안을 하나씩 정교하게 풀어나가도록 하겠다”고 했다. 그는 “2008년부터 국회 국방위원회 간사와 국방위원장, 40여년 정치권에 몸담으면서 익힌 노하우와 경험을 살려서 참 국방, 진정한 국방, 국민의 군대로 재건하는 온 힘을 쏟겠다”라고 했다. 안 내정자가 국방부 장관에 임명되면 64년 만에 문민 출신 장관이 나오게 된다. 이재명 대통령은 27일 “경제 회복과 민생 안정이라는 국가적 과제 앞에서는 정파적 이해관계를 넘어 초당적 협력이 필요하다”고 밝혔다. 이 대통령은 이날 인스타그램에 글을 올려 “시정연설을 통해 정부가 추가경정예산(추경)안을 편성한 이유와 주요 내용을 직접 설명하고, 국회가 적극 동참해 주시길 부탁드렸다”며 이같이 밝혔다. 그는 “민생경제를 살리는 일은 지금 우리가 해결해야 할 가장 시급한 과제인 만큼, 우리 경제의 활력을 되찾고 국민의 삶을 지키기 위해 과감한 재정 투입을 결정했음을 거듭 강조했다”고 설명했다. 이 대통령은 “이후 대통령실 인근 대구탕집을 찾아 치열한 생업의 현장에서 버티고 계신 자영업자분들과 시민들의 목소리를 경청했다”며 “이분들의 이야기가 단지 개인의 문제가 아닌, 우리 사회 전체의 현실임을 다시 한번 절감했다”고 남겼다. 그는 “추가경정예산안이 하루빨리 통과되어 경제 회복의 마중물이 되고, 골목상권에 활력을 불어넣으며, 국민 여러분의 삶에 조금이나마 보탬이 되었으면 좋겠다”고 했다. 이 대통령은 “정부는 앞으로도 든든한 민생의 버팀목이 되기 위해 최선을 다하겠다”며 “국민의 눈높이에서 국민의 삶을 세심히 살피고, 경기 회복과 경제 성장의 새길 열어가겠다”고 말했다. 앞서 이 대통령은 전날 국회 추경안 시정연설에서 “경제와 민생을 살리는 데 여·야가 따로 있을 수 없다”며 국회 협조를 요청했다. 그는 “‘경제는 타이밍’이라고 한다. 지금이 바로 그 타이밍”이라고 강조했다. [주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다. 6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다. 주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다. 6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다 -서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가. “수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.” -3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나. “3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.” -그렇다면 핵심 원인은 무엇인가. “지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.” -이번 상승은 과거와 다른가. “현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.” -대응책은 무엇인가. “수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.” 아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다. -6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가. “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.” -시장은 안정될까. “과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.” 김병기 더불어민주당 대표 직무대행 겸 원내대표가 27일 “민주주의를 유린한 자가 법의 보호 받으려고 생떼를 쓰고 있다”며 내란 특별검사의 출석 요구에 사실상 불응한 윤석열 전 대통령을 비판했다. 김 직무대행은 이날 국회에서 열린 당 최고위원회의에서 “불과 이틀 전 특검 소환에 응하겠다더니 조건을 내걸며 말을 바꿨다. 거짓말이 일상화됐다”며 이같이 말했다. 그는 “석고대죄를 못 할 망정 특별대우까지 바라는 후안무치”라고 비판했다. 김 직무대행은 “여섯 번의 수사 기관 소환 요구를 모두 무시하며 법치를 모독하는 내란 수괴 윤석열에게 더 이상의 특혜는 사치이자 시간 낭비”라며 “내란 특검의 흔들림 없는 수사와 국민 눈높이에 맞는 사법부의 정의로운 판단을 촉구한다”고 말했다. 김 직무대행은 “구속영장과 체포영장 기각까지 석연치 않은 법 해석과 특혜성 조치로 사법부가 윤석열 편을 들어준 게 벌써 네 번째”라며 “사법부의 오판이 내란수괴 윤석열에게 수사 불응 명분과 자신감 실어준 꼴”이라고 법원도 비판했다. 김 직무대행은 “국민을 기만하고 사법 정의를 농락한 정치검찰의 대북송금 의혹 조작 사건을 철저히 재수사해야 한다”며 “민주당은 오늘 ‘정치검찰 조작수사 진상조사 TF(태스크포스)’를 출범시킨다. 끝까지 파헤쳐 진실을 규명하고 정의를 바로 세우겠다”고 말했다. 김 직무대행은 이와 관련해 “대북송금 의혹으로 검찰 수사를 받다가 해외로 도피한 배상윤 KH그룹 회장이 언론 인터뷰를 통해 이재명 지사와 경기도는 전혀 무관한 일이라고 밝혔다”며 “이 증언은 정치검찰이 있지도 않은 죄를 조작해 수년간 이재명 대통령을 괴롭혀왔다는 명백한 방증이다. 결국 진실은 밝혀지게 돼 있다”고 주장했다. 김 직무대행은 정부가 제출해 국회 각 상임위원회에서 심사 중인 추가경정예산(추경)안에 대해 “국회가 빠르게 일을 해야 한다. 국민의 삶을 위협받고 있는 시절에 더이상 지체해서는 안 된다”며 “민주당은 무너진 경제를 회복하고 민생 경제를 살리는 추경의 신속한 처리에 행동으로 나설 것”이라고 말했다.

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